2026.05.05
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作者 |第一财经 马一凡
在南京、深圳等一二线核心城市的土地市场上，一类面积不足一万平方米、甚至小于标准足球场的“迷你宅地”，正成为开发商争抢的焦点。
与过去动辄数万甚至数十万平方米的“超级大盘”用地不同，这类小体量地块以低总价、高周转和核心区位优势，频频拍出高溢价。
随着土地供应逻辑从“大规模开发”转向“精细化供地”，微型地块的增多，不仅将改变开发模式，也正在重塑未来城市的居住形态。
一块地只能造几十套房
4月29日，南京集中出让了14幅宅地，总揽金51亿元。
14幅地块中有13宗都是底价出让，而唯一一宗引来开发商举牌争抢的地块位于江宁百家湖，共吸引6家民营房企报名参拍，最终由常州嘉宏房地产开发有限公司以2.67亿元竞得，溢价率达到28%。
值得关注的是，这也是14幅地块中唯一一幅“微型地块”，出让面积仅8626平方米，连一万平方米都没到。
该地块容积率为1.8，意味着项目的建设面积也仅有1.55万平方米，如果规划高端大户型项目，估计只能建成几十套房。
这种“微型地块”被开发商争抢，在南京的土地市场已经不是个案。
从去年到今年的数次土拍中，类似地块的热度都不低，这也让南京加大力度推出了更多袖珍地块。
2025年4月，在南京一场土拍中，出让面积仅为4499平方米的珠江路G05地块，被开发商竞价68轮，最终由长住控股与中堃置业联手拿下，溢价率达到43%。
去年7月，出让面积仅4216平方米的鼓楼龙江G47地块，也吸引多家开发商激战了89轮，最终地块被杭州北谷拿下，成交楼面价为40215元/平方米，溢价率达到33%。
今年，除了百家湖地块，南京接下来可能还会推出3幅微型地块。
除了南京，近一年来，深圳也在不断试水这类微型地块。
2025年7月，深圳出让一宗前海桂湾片区住宅用地，出让面积仅为8287平方米，却吸引了包括中铁、保利、华发、绿城、金茂等12家开发商竞拍，最终地块被招商蛇口以21.55亿元的价格摘得，溢价率创下新高，达到86%，成交楼面价约8.4万元/平方米，成为深圳新的单价地王。
5个月后，深圳又加码出让一宗面积只有4994平方米的“迷你宅地”，结果也吸引来8家开发商大力举牌竞拍，最终以溢价率65%成交，由中铁置业集团华南有限公司竞得。
一般来说，一个有400米跑道的综合田径场，其面积在1.7万平方米左右，一个标准足球场的面积通常为7140平方米。而受到开发商热捧的这些高溢价“微型地块”，多数还没有一个田径场大，甚至不如一片标准足球场大。
内部配套减少但卖出豪宅价
过去20多年，在住宅用地出让上，很多城市长期偏好大规模整宗供地，单宗地块动辄数万平方米，甚至在新区开发阶段，不乏达到十几万、几十万平方米的“超级地块”，开发商一次拿地即可滚动开发多年，由此催生了大量人口规模庞大的围合式住宅小区。
典型代表有被称为“亚洲超级大盘”的贵阳花果园、“沪上最大小区”上海康城等，这类社区往往自成体系，内部配置商业、教育、金融网点等多种功能，一个小区本身就接近一个“微型城市”。
但近几年，供地逻辑发生明显变化。
随着房地产市场进入调整期以及核心城市土地资源趋紧，住宅用地出让已呈现出“规模收缩”的趋势。
从行业数据和实际出让情况来看，当前核心城市主流宅地规模已明显集中在约1万—5万平方米区间，整体较过去显著缩小。
近两年，在深圳、南京、上海、北京等城市的核心区，低于一万平方米的“微型地块”也开始进入土拍市场并获得较高关注度和溢价，成为开发商更愿意参与的一类“低总价、快周转”资产。
去年南京出让的部分微型宅地，目前已经公布了设计方案。
珠江路G05地块，已经确定案名叫“金陵VILLA”，这个项目一共只有两栋楼，最高14层，共66套房源。
鼓楼龙江G47地块则定名“翰文府”，也是只由两栋楼组成，仅59套房源。
这两个楼盘或将卖出7万元-8万元/平方米的价格，这在南京算得上是豪宅价了。尽管两个楼盘都处于核心区位，但是跟过去那些“大盘”相比，它们内部配套弱化，居住功能更多依赖外部城市公共资源，社区形态趋于碎片化。
一名曾长期从事房企投资业务的人士对记者表示：“从国际经验来看，中国核心城市当前出现的小地块化趋势，与日本东京和中国香港的城市开发模式存在一定相似性。”
东京的土地供给，长期以高度碎片化为特征，住宅开发多为小体量地块上的单栋或少栋建筑，社区边界感较弱，居民生活高度依赖街区层面的公共设施与商业网络。香港则在土地稀缺和高密度约束下，形成了以高层塔楼为主的小规模开发模式。
“我注意到核心城市出让的‘微型土地’都位于稀缺的核心区位，不会出现在郊区，它的出现至少解决了两个问题，一是核心区域可整片开发土地越来越少，反而是一些存量更新项目越来越多；二是现在的开发商更倾向于获取总价较低、周期更短的小地块进行精细化开发。”上述人士表示。
该人士认为，如果未来政府持续推出微型地块，部分一二线城市的新房居住形态很可能呈现“双轨结构”：在城市核心区，住宅小区体量更小、单价更高、产品更精细，社区功能弱化；在城市外围或新开发区域，体量较大的住宅社区仍将存在，提供更完整的内部空间与公共活动场所。
微信编辑| 小羊
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